Gevaarlijke oproep wethouders vereist doordenking van de problematiek
Twaalf wethouders van studentensteden hebben de minister van Binnenlandse Zaken een brandbrief gestuurd over de te hoge prijzen die gehanteerd worden bij de verhuur van studentenkamers, reden waarom zij boetes bepleiten en hun gemeenten de bevoegdheid willen geven de studentenhuizen op koste van de eigenaren te gaan beheren.
Als studentenhuizeneigenaar moet ik erkennen dat er inderdaad helaas misbruik gemaakt wordt van de grote tekorten, reden waarom ik het pleidooi begrijp. Het lastige is dat de wethouders er goed aan zouden doen de oorzaak van de tekorten aan te wijzen in plaats van te wijzen op een weliswaar goed bedoelde maar contraproductieve oplossingen die de tekorten alleen maar zullen vergroten.
Oorzaak kamertekort
De oorzaak van het tekort aan studentenkamers is een achterhaalde en onwerkbare constructie met betrekking tot de huurprijzen. Kamerverhuurders en huurders mogen in Nederland in onderling overleg een huurprijs afspreken, maar de huurder kan deze prijs vervolgens via de huurcommissie laten toetsen, waarbij het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (in de volksmond ‘puntensysteem’ genoemd) van toepassing is. Omdat dit systeem geen rekening houdt met marktprijzen zijn er voor eigenaren die zich aan het puntensysteem houden alleen nog kamers rendabel te verhuren op plaatsen waar studenten niet willen wonen. Het puntensysteem houdt ook geen rekening met de meeste wensen van studenten, reden waarom veel studenten in onderling overleg met hun huisbaas een redelijke huurprijs afspreken die boven het puntensysteem ligt. De huidige studenten vinden het erg belangrijk dat ze op een gezellige locatie dichtbij het centrum van de stad wonen, in de wijken waar de woningen duurder zijn, maar in het puntensysteem wordt daar geen rekening mee gehouden. Studenten willen graag met elkaar kunnen bepalen welke nieuwe bewoners er in het huis komen wonen, maar daar houdt het woningwaarderingstelsel geen rekening mee. Studenten willen graag het comfort van isolatie en dubbel glas, maar daar houdt het puntensysteem geen rekening mee. Omdat het achterhaalde puntensysteem het voor eigenaren steeds moeilijker maakt panden rendabel te verhuren en de LSVB weigert constructief mee te werken aan een eigentijds puntensysteem verkopen steeds meer studentenhuiseigenaren hun studentenpanden of bouwen deze om naar appartementen, waardoor het kamertekort alleen maar verder toeneemt en de nood zo groot is dat wanpraktijken toenemen.
Wensen wethouders
De wethouders betogen een nieuwe bevoegdheid van de overheid. De gemeenten zouden op kosten van de studentenhuiseigenaren het beheer moeten overnemen. Klaarblijkelijk realiseren zij zich niet dat de studentenhuiseigenaren zo’n als onteigening ervaren maatregel kopschuw zullen maken waardoor het contraproductief zal gaan werken. De huidige tendens van het verkopen/ombouwen van studentenhuizen zal doorgaan en het tekort zal verder toenemen.
Nederland is m.i. het enige land met het puntensysteem en dientengevolge ook het enige land met zulke studentenhuiskamertekorten. Er zijn genoeg partijen die het maatschappelijke probleem van deze tekorten willen oplossen, maar dan moeten de bijbehorende investeringen wel terug verdiend kunnen worden en dat is nu ten enenmale onmogelijk.
Bij het zoeken naar oplossingen kunnen twee richtingen ingeslagen worden: als het puntensysteem bij de tijd gemaakt wordt en aangepast wordt aan de werkelijke wensen van de studenten is er een groot voordeel te behalen. Misschien is liberalisatie van een deel van de kamermarkt een betere oplossing. Uit de grote vraag naar kamers van ‘studentenhotels’ waarbij de studenten rond de € 900,- aan huur betalen, blijkt dat er een groep studenten is, die graag luxe wil en het zich kan veroorloven veel te betalen. Als daarvoor geliberaliseerde kamers op goede locaties gemaakt kunnen worden, haalt dat een deel van de druk van de markt af en kan er meer doorstroming zijn.
Overleg noodzakelijk
De wethouders zouden moeten oproepen tot een constructief overleg tussen ministerie, henzelf, VSNU, HBO-raad en de studentenhuiseigenaren om gezamenlijk te analyseren wat er aan de wet- en regelgeving moet veranderen om te zorgen dat de gigantische kamertekorten verkleind worden.
Mr. C.M. Verkade, bestuurslid Vastgoed Belang, portefeuillehouder ‘studentenhuisvesting’