Corona en de retailsector

Corona heeft vooral bij het winkelgedeelte van de onroerendgoedmarkt veel reuring veroorzaakt. Al dit gedoe heeft, dunkt mij, onze directeur Laurens, winkeliersbrancheorganisaties, winkeliers en de winkeleigenaren lange tijd van de straat gehouden.

 

Winkeliers reageerden divers…

 

De reacties van winkeliers waren divers. Het was verbijsterend dat er op de dag nadat Rutte de maatschappij op slot gedaan had, meteen al veel brieven van de grote winkelketens op de elektronische mat vielen waarbij ik zelfs een nieuw woord leerde: ‘huurvakantie’: we gaan drie maanden op huurvakantie. Nog net niet afsluitend met de beroemde zin van de Amsterdamse burgemeester: “Dat je het maar weet!” Gans anders reageerden veel kleine huurders, waarvan sommigen opbelden om zich te excuseren dat het door corona niet mogelijk was de huur volledig te betalen, met de vraag of ze alsjeblieft huuruitstel konden krijgen. Een paar grote ketens gingen zo ver dat ze de huurfacturen zonder enig overleg terzijde schoven alsof niet-betalen de normaalste zaak van de wereld was.

 

Overleg en akkoorden; met kwaadwillende honden is het lastig hazen vangen…

 

De brancheorganisaties (waaronder Vastgoed Belang) van de verschillende marktpartijen gingen snel in overleg en kwamen op 24 maart al met een oproep om rust te bewaren en gezond verstand te blijven gebruiken, wèl contact te zoeken en niet te juridiseren. Op 10 april kwam hierop een steunakkoord met als uitgangspunt dat de pijn verdeeld moet worden  en een aantal gedachten waaronder “zo veel mogelijk opschorting met een minimum van 50%”. In hierop volgende mailtjes verwezen sommige retailers naar dit akkoord, waarbij ze dit akkoord  eenzijdig en onjuist uitlegden. Het woord ‘opschorten’ werd her en der verward met ‘kwijtschelden’. In sommige gevallen gingen retailers daarbij zo ver dat zelfs de onderhandelaars namens de retailers achteraf verbaasd waren over de uitleg door individuele retailers van het akkoord… Ook hierbij verwijs ik gaarne naar het spreekwoord “Met kwaadwillende honden is het slecht hazen vangen”…

Op 3 juni kwam er een vervolg op dit steunakkoord waarin geconstateerd werd dat bijna alle betrokkenen met elkaar oplossingen gevonden hadden, dat daarbij vaak 50% huurkorting is gegeven over de maanden april en mei en 50% huuropschorting voor de maand juni en dat een officieel akkoord verder onnodig is.

Merkwaardigerwijs ging één van de onderhandelaars van dit akkoord, Detailhandel Nederland, na dit laatste akkoord onwaarheden rondstrooien als zou er een akkoord zijn over 50% kwijtschelding van de huur, reden waarom Vastgoed Belang dezelfde dag een persbericht moest verspreiden waarin de dubieuze handelwijze van haar overlegpartij in het openbaar aan de kaak gesteld moest worden. Laurens van de Noort: “We hebben niets  afgesproken over kwijtschelding van de huur. Dat kunnen wij als branchevereniging helemaal niet, zoals Detailhandel Nederland wel beweert.”

 

Hét antwoord: maatwerk…

 

Al met al was duidelijk dat maatwerk het antwoord is! Dat geldt des te meer bij de grote diversiteit aan winkels, aan per branche verschillende omzetdalingspercentages, aan financieringsverplichtingen bij winkeleigenaren. Al snel werd er daarom vanuit Vastgoed Belang ingezet op maatwerk en aangedrongen op onderling overleg tussen huurder en verhuurder.

In een paar weken tijd heb ik meer met huurders overlegd over betaling van de overeengekomen huurprijzen dan in de 31 jaar ervoor…, waarbij de insteek een analoge toepassing van het Zweedse model was. In dat model betaalt de huurder 50% van de huur, betaalt de overheid 25% van de huur en levert de eigenaar 25% in. Analoog geïnterpreteerd was onze inzet bij huurders die omzetderving hebben: 50% betalen, 25% opschorten en 25% kwijtschelden. Een andere oplossing van de pijn verdelen is de huurovereenkomst ten voordele van de eigenaar met een paar jaar verlengen en daarvoor op korte termijn een stuk huur inleveren. De geinigste gedachte in deze onderhandelingen was dat een huurder vanwege de omzetdaling van 70% alles wat deze aan huur boven de 30% van de huursom betaalde eigenlijk als cadeau aan de eigenaar beschouwde… Een andere retailer liet een makelaar bellen: of 50% van de huur kwijtschelden of we betalen niets. Een andere retailer wilde nu 50% kwijtschelding, maar ook alvast 33% huurkorting voor de komende tien jaar.

 

Juridische gevechten…

 

Als de winkelverhuurder en de winkelhuurder er onderling niet uit komen, kunnen zij zich wenden tot de rechter, waarbij het de spannende vraag is of het feit dat het gehuurde niet meer gebruikt mag worden een gebrek oplevert, welke rol onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid in deze spelen.

Inmiddels zijn er een paar rechterlijke uitspraken gedaan. De rechter weegt in die uitspraken mee of het gaat om een gedwongen of vrijwillige sluiting, of het pand via afhaalservice alternatief gebruikt kan worden, of een pand volgens de huurakte alleen gebruikt mag worden met een tijdelijk verboden uitoefening (horeca), of er sprake is van een oud of een nieuw huurcontract (in nieuwere ROZ-modellen is huurprijsvermindering i.t.t. oudere modellen wel uitgesloten), of de wederpartij openheid heeft betracht in de onderhandelingen over de gevolgen en ook de bewijslast is een belangrijk punt. Op de eisende partij rust de plicht zijn stelling te motiveren, dus als de huurder eiser is dient deze te bewijzen dat het vragen van de volledige huurprijs onredelijk is, maar omgekeerd is het ook het geval. Bijzonder is dat de rechter de overheidsmaatregelen ten gevolge van corona op voorhand als een gebrek beschouwt, hetwelk in het voordeel is van de huurder, die vanwege het gebrek niet de gehele huurprijs hoeft te betalen. Ook duidt de rechter de gevolgen van de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid, waarmee partijen vanwege de uniciteit geen rekening konden houden bij sluiten van de overeenkomst. Om de huurprijs achteraf tijdelijk aangepast te krijgen, dient de huurder het grote belang daarvan voor zijn voortbestaan aan te tonen.

De rechter lijkt de vermogenspositie van de partijen niet mee te wegen (vrouwe Justitia is immers blind), waardoor wij de uitdraai uit het familieoverzicht van de Quote 500 maar even weggedaan hebben en ook met deze zich aanvankelijk hufterig gedragende huurder alsnog een akkoord gesloten hebben: 50% over de maanden april en mei kwijtschelding, 25% over de maand juni, maar in ruil daarvoor wel twee jaar contractverlenging

Op hoop van zegen

 

Als winkeleigenaren moeten we op individueel niveau verder met onze huurders. Als onderhandelingspartner moet onze directeur Laurens van de Noort verder met de brancheorganisaties. In ons persbericht van 3 juni jl. was hij daar duidelijk over: “Het is jammer dat Detailhandel Nederland zo aan de haal gaat met het statement. De komende periode zijn huurders en verhuurders nog volop op elkaar aangewezen, omdat de coronamaatregelen een langdurige wissel trekken op de winkelsector. Dit is een valse start.” Laten wij ‘onze’ Laurens van harte veel sterkte en zegen bij de komende overleggen tussen de brancheorganisaties toewensen…

 

Wordt vervolgd!

Cor Verkade, dga bij vastgoedinvesteringsfonds Van Dam, Van Dam & Verkade B.V. en penningmeester van Vastgoed Belang