Coronacrisisgevolgen voor woningmarkt…

Behalve dat we de zekerheid hebben van de vervulling van Gods beloften voor de toekomst, kan niemand in de toekomst kijken. Omdat je wel verbanden kunt opzoeken en verwachtingen kunt delen, is het desalniettemin boeiend dat er in het RD de afgelopen tijd nagedacht is over de gevolgen van de coronacrisis op de huizenprijzen in Nederland. Voor starters op de woningmarkt, voor predikanten die binnen afzienbare tijd hun ambtswoning moeten verlaten, maar ook voor senioren die eigenlijk te groot wonen en nadenken over hun woontoekomst kan het goed zijn om kennis te nemen van deze gedachtewisselingen, reden waarom ik aan de tweedelige serie van Gerard Hormann en Richard van Willigen gaarne een derde deel toevoeg.

Dalende huizenprijzen?

Op 3-4 jl. schreef columnist Gerard Hormann in het RD “Huizenprijzen gaan dalen, de vraag is alleen nog hoe hard.” Op 12-5 jl. reageerde Richard van Willigen hierop dat een vergeten groep de huizenmarkt verder onder druk kan zetten. Deze vergeten groep zijn de beleggers die investeren in woningen voor de verhuur. Van Willigen schrijft dat deze groep de woningmarkt verder kan verstoren, reden waarom hij schrijft dat ondanks de coronacrisis het  “verstandig kan zijn nu toch te kopen”.

Denkfoute

In de gedachte van am. Van Willigen zitten twee denkfouten. Allereerst gebruikt hij ten onrechte het woord ‘verstoren’ van de woningmarkt als het gaat om beleggers. Beleggers verstoren de woningmarkt niet, maar zorgen voor een gezonder functioneren van de woningmarkt en helpen een groep huurders aan woonruimte die de andere twee groepen eigenaren (eigen woningbezitters en woningcorporaties) laten liggen. In 2017 woonde 56% van de bewoners in een eigen woning, 30% in woningen van corporaties en 14% in woningen van particuliere beleggers. Directeur Laurens van de Noort van Vastgoed Belang (de belangenbehartiger van particuliere beleggers) wees er bij een hoorzitting van de Tweede Kamer op dat de Nederlandse woningmarkt juist problemen heeft omdat deze categorie huiseigenaren onterecht met moeilijkheden geconfronteerd wordt. De woningmarkt is als een krukje met drie poten (woningcorporaties, eigen woningbezitters en woningbeleggers) waarvan de poot van woningbeleggers onvoldoende groot en sterk en qua regelgeving zwaar gedupeerd is.

Nederland kleinste hoeveelheid particuliere beleggers

Bij internationale vergelijkingen is de Nederlandse woningmarkt op twee manieren een uitschieter. Nederland heeft relatief gezien de grootste woningmarktproblemen en min of meer het laagste percentage van woningbezit van particuliere beleggers. De voorraad corporatie-woningen en eigen-woning-bezit is onvoldoende in staat om de woonwensen van ieder te vervullen. Particuliere beleggers hebben een marktverrijkende werking.

Alleen al uit het feit dat het land met het kleinste woningbezit van particuliere beleggers de grootste woningmarktproblemen heeft, kun je niet volhouden dat de particuliere beleggers de woningmarkt ‘verstoren’. Eén van de mogelijkheden om de problemen op de woningmarkt op te lossen is een mindset-verandering: particuliere beleggers verstoren niet doch vullen gaten in de woningmarktbehoefte die anderszins niet gevuld worden.

Emmer strafmaatregelen

Van Willigen lijkt bij zijn gedachte dat de prijzen vanwege gedrag van particuliere beleggers niet hard zullen dalen, geen rekening te houden met de actualiteiten m.b.t. het particulier beleggen in de woningmarkt. Zowel in Den Haag als in de maatschappij daarbuiten leeft de gedachte dat de prijzen op de woningmarkt opgestuwd zijn door particuliere beleggers. In de praktijk blijkt maar ongeveer 5% van de verkochte woningen door beleggers gekocht te worden, maar in het huidige politieke klimaat is vermeend maatschappelijk kwaad belangrijker dan cijfers. Om dit vermeende kwaad van de particuliere beleggers (van wie de markante bril dragende prins Bernhard een symbool geworden is) in te dammen zijn Haagse en plaatselijke politici bezig het particuliere beleggers moeilijk of onmogelijk te maken. Directeur Laurens van Noort van Vastgoed Belang sprak bij het 125-jarig jubileum van deze organisatie over “een emmer van strafmaatregelen” die voorbereid wordt en over deze sector heen gegoten gaat worden. Te denken valt aan de binnenkort ingaande mogelijkheid voor plaatselijk te regelen zelfbewoningsplicht, aan de verlaging van het maximale WOZ-deel bij huurprijsbepaling, aan de boven de markt hangende wijzigingen van belastingbox 3, aan de boven de markt hangende vermindering of afbouw van de tweedeling tussen het gereguleerde en geliberaliseerde deel van de woningmarkt, aan een beoogd verbod op huisuitzetting wegens wanbetaling. De maatschappelijke hetze tegen vastgoedbeleggers zal ongetwijfeld ook gevolgen hebben voor de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen en bij de komende kabinetsformatie.

Hierdoor zullen bestaande particuliere beleggers hun beleggingshorizon verplaatsen richting andere segmenten en andere landen en zullen nieuwe particuliere beleggers snel kopschuw gemaakt worden.

Crisisomvang

Deskundigen voorzeggen ondertussen dat de economische crisis vanwege de coronamaatregelen erger wordt dan de economische crisis van 2008 – 2013 en zelfs wordt gedacht dat die qua omvang ernstiger wordt dan die van de jaren ’30 van de vorige eeuw. In tijden van crisis zakt de bereidheid van banken om geld te lenen en dat is altijd de grootste prijsbepalende factor.

Advies

Op grond van één en ander moge duidelijk zijn dat Hofmans gedachte dat de woningprijzen gaan dalen veel waarschijnlijker is dan Van Willigens gedachte dat dat wel mee zal vallen. Ik kan niet anders dan hen die voornemens zijn een woning te kopen adviseren nog even te wachten tot de prijzen gaan zakken en dan rond het dieptepunt van de markt de woning die waarschijnlijk dan minstens 30% goedkoper zal zijn dan nu, te kopen.

Cor Verkade, dga bij vastgoedinvesteringsfonds Van Dam, Van Dam & Verkade B.V. en penningmeester van Vastgoed Belang